超两万亿，上半年土拍热情高涨，下半年“势如破竹”能否继续？

时间：2020-07-13 13:38:56 作者： 来源：

　　数据统计，2020年上半年全国300城土地市场土地出让金超2万亿，总额达到22657.9亿元。土拍市场调出一季度“黑天鹅事件”阴影，回温加速。其中，中国指数研究院(下称“中指院”)披露的上半年房企拿地数据显示，1-6月过半数房企拿地不输去年，50家代表房企月均拿地均值为1716.3亿元，略高于2019年月度均值。

　　山半年行情已经结束，土拍市场下半年的行情又会呈现怎样的情况，是继续“势如破竹”，还是稳中有跌，回归平静?针对这一热点问题，业内专家表示随着下半年推地节奏加快，预计土地供应规模充足，当市场上供大于求时，市场“报复性”拿地节奏将会得到有效平复，同时随着各房企土储增加接近天花板，不少房企在下半年拿地时也会更加趋于谨慎理性。

　　上半年拿地实况录

　　一季度，与市场低迷呈现正先关的是土拍市场金额的下滑，据悉，一季度全国300城推出、成交土地面积分别同比减少14%、23%，出让金总额亦同比减少10%。不过，在北上广等地推出优质稀缺地块时，仍不乏有“地王”的出现，其中，2月北京重启土拍市场后，出现多地块高溢价拿地现象，同一月底底上海拍出总价310.5亿的黄金地块，带动了一线城市的土拍热情。

　　在进入二季度后，各地政府明显加大土地供应力度。其中，核心城市优质地块集中放量住宅用地推出3.6亿平方米，同比增长11.6%。其中，4月，上海出台的相关政策中便提出加快经营性用地出让节奏，适当增加年度土地供应量;5月18日，广州一日内集中出让12宗地，上演了“史诗级土拍”，单日揽金超过230亿元;5月中旬，南京住宅用地供应力度突破了近5年新高，在后续的6月土地出让中，更是以132亿元总价集中挂牌10宗包含住宅用地属性的地块。房企在一线及二线热门城市的土拍市场中，由南至北持续复苏。

　　其中复苏最快的地块主要集中在广州和长三角等地，北方较活跃的地块则主要集中在北京。中指院数据显示，金地重仓长三角核心城市，1-6月，分别以71亿元、94亿元的拿地金额成为南京拿地冠军、上海拿地亚军;持续深耕大本营的滨江集团以272亿元的拿地金额成为杭州拿地榜首;合生创展则在北京分钟寺豪掷180亿元，并成为北京前6个月拿地总额冠军。

　　尽管高溢价率地块频繁出现，但整体来看，土地成交溢价率较2019年仍保持在低位。数据研究显示，2019年上半年，全国300城土地成交溢价率平均约为17%，其中4月份溢价率高达23%，此后随着各地“限地价”的推进，成交溢价率在五六月回落至20%以下。另据中指院数据，上半年全国300城住宅用地成交楼面价5154元/平方米，同比上涨16.5%，平均溢价率16.5%。

　　而随着疫情影响逐渐消退，武汉土拍市场在从气候页迎来了加快复苏。6月以来，武汉的土地供应速度明显加快。继“6·18”以64.73亿元拍出9宗地块后，6月的最后一天，武汉又成功出让9宗地块，一日揽金243.82亿元，为上半年的土拍收官之战画上圆满的句点。而位置在东湖新技术开发区的两宗地块，更是以接近100%的超高溢价率成交。因此尽管武汉的土拍交易延迟了近两个月的时间，但是一季度的消沉并未过多影响这个城市上半年的整体土拍行情，其上半年出让土地收入在各大城市排行榜中并不落后。根据中国指数研究院最新发布的2020年1-6月城市土地收入排行榜，武汉以444亿元位列第14名，超过深圳、西安、郑州等多个土拍热门城市。

　　不过有分析人士指出，二季度武汉土拍的快速复苏得益于今年武汉在疫情过后，调整指标、下调保证金比例等宽松的土地政策和楼市政策密切相关，这也是能够吸引众多开发商加大战略投资的重要因素。目前，武汉的拿地政策是拿地保证金比例普遍降20%，50%土地款可以延期一年交，此外预售条件也得到放宽，项目只要开发到三分之一就可以拿预售证。这相当于交土地金尾款之前，项目已经可以达到预售，开发商手上的资金占用非常少，于是拿地热情也高了许多。

　　三四季度土拍预测

　　鉴于上半年，土地市场供应加速，货币政策放宽、销售回暖，使得房企资金得到补足，因此也促使了资金链不紧张的众多房企加快了拿地速度。1-6月，50家代表房企月均拿地均值为1716.3亿元，略高于2019年的1706.9亿元;其中，27家房企2020年1-6月月均拿地金额超过2019年月度均值，奥园、龙光、首开前6个月月均拿地金额较去年增加一倍以上，逆势拿地扩储。

　　不过，业内人士指出，目前随着疫情前期昂起积压的扩储需求得到了有效释放，下半年房企拿地可能会趋于谨慎理性。不过如果“刚需”较大的一线城市仍持续供应优质稀缺地块，资金较充裕的房企则会继续保持拿地热情。加之“房住不炒”的楼市总定位，在多地“严控资金流入房地产”的情况下，多专家预计土拍难现上半年热情。